Welche finanziellen Folgen hat es, eine Immobilie zu verkaufen?

24. Mai 2021 admin
Wissen Sie Bescheid?

Welche finanziellen Folgen hat es, eine Immobilie zu verkaufen?

Bei Liegenschaftsverkäufen fliesst viel Geld. Das wirkt sich auf Steuern und Abgaben aus

Bei einem Immobilienverkauf fliesst in aller Regel viel Geld – und entsprechend gross können die finanziellen Folgen beim Verkauf Ihrer Immobilie sein. Wir erklären in diesem Beitrag, welche Kosten möglicherweise auf Sie zukommen können.

Welche Gebühren und Steuern zieht der Verkauf meiner Immobilie nach sich?

Beim Verkauf einer Immobilie (Handänderung) halten auch der Kanton respektive kantonale Behörden die Hand auf. Zudem muss der Notar bezahlt werden – und Banken respektive andere Hypothekargeber verlangen für die vorzeitige Rückzahlung einer Hypothek mit fester Laufzeit in aller Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Wir erklären im Folgenden, welche Kosten auf Sie zukommen können, wenn Sie Ihre Liegenschaft verkaufen.

Notariatskosten

Handänderungen müssen notariell beglaubigt werden – und der Notar stellt dafür eine Rechnung. Diese orientiert sich in aller Regel an der Höhe des Verkaufspreises, ist unterschiedlich hoch wird in der Regel je zur Hälfte vom Verkäufer und vom Käufer der Immobilie bezahlt. Die entsprechenden Modalitäten müssen im Verkaufsvertrag für Ihre Immobilie schriftlich fixiert werden.

Handänderungssteuer

Zahlreiche Kantone – mit Ausnahme der Kantone AG, GL, SH, SZ, UR, ZG und ZH (Stand: Mai 2021) – verlangen zusätzlich zur Grundbuchgebühr eine Handänderungssteuer. Die Höhe dieser Abgabe ist kantonal unterschiedlich. Ebenso unterschiedlich ist die Praxis ihrer Bezahlung. Manchmal wird die Handänderungssteuer, wie die Notariats- und Grundbuchkosten, vom Verkäufer und dem Käufer je zur Hälfte bezahlt, manchmal trägt sie zur Gänze der Käufer. Daher müssen die diesbezüglichen Modalitäten zwingend im Verkaufsvertrag für Ihre Immobilie schriftlich fixiert werden.

Wichtig: Bei Verkäufen oder Eigentumsübertragungen unter Eltern und Kindern oder Pflegekindern, unter Stiefeltern und Stiefkindern, unter Schwiegereltern und Schwiegerkindern, unter Grosseltern und Grosskindern sowie unter Ehegatten wird meist keine Handänderungssteuer fällig. Detaillierte Informationen zu den in Ihrem Kanton geltenden Regelungen hinsichtlich der Handänderungssteuer erhalten Sie bei Ihrem Steueramt.

Vermögenssteuer

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen und keine Ersatzbeschaffung vornehmen, steigt durch den Gewinn aus dem Liegenschaftsverkauf (Verkaufspreis abzüglich Gebühren, Steuern und allfälliger Hypotheken-Rückzahlung) in aller Regel Ihr Vermögen an. Es lohnt sich daher, sich vorgängig beraten zu lassen, wie der Verkaufserlös optimal und steuerlich vorteilhaft genutzt werden kann.

Hilft mir der Immobilienvermittler auch bei finanziellen Fragen?

Seriöse und erfahrene Immobilienvermittler wie Casilia bieten einen Rundumservice hinsichtlich Beratung und Betreuung. Dazu gehören auch steuerliche Aspekten sowie Fragen rund um die Finanzierung von Immobilienverkäufen respektive Immobilienkäufen. Fallen die entsprechenden Dienstleistungen im Rahmen eines Immobilienverkaufs an, können Sie die dafür aufgewendeten Kosten von der Grundstücksgewinnsteuer abziehen.

Grundbuchgebühr

Wechselt eine Immobilie den Besitzer, verdient der Kanton mit. Alle Kantone erheben eine Grundbuchgebühr. Wie hoch diese in Ihrem Kanton ausfällt, erfahren Sie beim zuständigen Grundbuchamt. Wie die Notariatskosten orientiert sich auch die Grundbuchgebühr am Verkaufswert der Immobilie und wird im Regelfall je zur Hälfte vom Verkäufer und Käufer einer Immobilie bezahlt. Auch die diesbezüglichen Modalitäten müssen im Verkaufsvertrag für Ihre Immobilie schriftlich fixiert werden.

Grundstücksgewinnsteuer

Anstelle oder auch zusätzlich zur Handänderungssteuer erheben fast alle Kantone eine Grundstücksgewinnsteuer. Diese wird üblicherweise vom Verkäufer bezahlt. Die Höhe der Grundstücksgewinnsteuer ist kantonal und gemeindeabhängig verschieden und basiert auf zwei Faktoren: Erstens auf der Differenz zwischen dem ursprünglichen Kaufpreis und dem Verkaufspreis Ihrer Immobilie (Gewinn). Zweitens auf der Dauer, während der die Immobilie in Ihrem Besitz war (Haltedauer). Je mehr Zeit zwischen dem Kauf und dem Verkauf der Liegenschaft verstrichen ist, umso niedriger fällt die Grundstücksgewinnsteuer aus. Zudem können alle wertvermehrenden Investitionen, die Sie während der Besitzdauer vorgenommen haben, und auch die Kosten für den Verkauf der Liegenschaft (z.B. Maklergebühren) in Abzug gebracht werden.

Wichtig: Investieren Sie den Verkaufserlös Ihrer dauernd und ausschliesslich von Ihnen selbst bewohnten Liegenschaft innerhalb einer gewissen Frist in den Kauf einer anderen, mindestens gleich teuren und ebenfalls dauernd und ausschliesslich von Ihnen selbst bewohnten Immobilie in der Schweiz, wird die Grundstückgewinnsteuer nicht erhoben (sogenannte Ersatzbeschaffung). Wir empfehlen Ihnen in diesem Fall, Ihre bisherige Wohngemeinde beim Verkauf Ihrer Immobilie zu informieren, dass Sie eine Ersatzbeschaffung anstreben. So werden Sie zwar hinsichtlich der Grundstücksgewinnsteuer veranlagt, diese kann aber gleichzeitig aufgeschoben werden.

Achtung: Grundsätzlich muss der Verkäufer einer Immobilie die Grundstücksgewinnsteuer bezahlen. Tut er das nicht, beispielsweise weil er zahlungsunfähig wird, kann die Steuerbehörde ein gesetzliches Pfandrecht im Grundbuch eintragen – und den neuen Besitzer zur Kasse bitten. Daher sollte, wer eine Immobilie erwerben will, vorgängig klären, ob eventuell Zahlungen der Grundstückgewinnsteuer ausstehend sind. Zudem können Sie verlangen, dass der Verkäufer den geschuldeten Steuerbetrag beim Steueramt hinterlegen muss – oder dass Sie als Käufer die Steuer im Namen des Verkäufers bezahlen und die entsprechende Summe vom Kaufpreis zurückbehalten. Natürlich muss im Verkaufsvertrag zwingend schriftlich fixiert werden, wie die Bezahlung der Grundstücksgewinnsteuer durch den Verkäufer sichergestellt wird.

Tilgung oder Ablöse laufender Hypotheken

Wenn eine Immobilie verkauft wird, auf der aktuell noch eine Hypothek lastet, gibt es zwei mögliche Wege: Entweder Sie tilgen die noch offene Hypothek (Rückzahlung), oder sie übertragen diese an die neuen Besitzer (Ablöse). Je nach Höhe der Hypothek, deren Art und Restlaufzeit sowie der entsprechenden Konditionen kann der eine oder der andere Weg attraktiver sein – für Sie selbst, aber auch für die Käufer Ihrer Liegenschaft. Bedenken Sie, dass bei vorzeitiger Tilgung einer Festhypothek der Hypothekargeberin aller Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe des für die Restlaufzeit noch ausstehenden Hypothekarzinses verlangt. Andrerseits benötigt vermutlich auch der Käufer eine Hypothek. Eventuell erhält er diese aktuell zu einem geringeren Zinssatz als zu demjenigen, den Sie für Ihre bestehende Hypothek bezahlen. Bezahlen Sie ihm für die Ablöse einen Betrag, der höher ist als seine Ersparnis mit einer neuen Hypothek, verbucht er einen Gewinn – und Sie können die Differenz zwischen der Vorfälligkeitsentschädigung und dem Beitrag an die Ablöse sparen. Eine klassische Win-Win-Situation. Klären Sie daher vorgängig und detailliert mit Ihrer Bank, welche Kosten eine Tilgung und welche Kosten eine Ablöse verursachen würden – und halten Sie im Verkaufsvertrag Ihrer Immobilie fest, ob die Hypothek getilgt oder ob sie abgelöst wird, und zu welchen Konditionen die Ablöse erfolgt.

Hilft mir der Immobilienvermittler auch bei finanziellen Fragen?

Seriöse und erfahrene Immobilienvermittler wie Casilia bieten einen Rundumservice hinsichtlich Beratung und Betreuung. Dazu gehören auch steuerliche Aspekten sowie Fragen rund um die Finanzierung von Immobilienverkäufen respektive Immobilienkäufen. Fallen die entsprechenden Dienstleistungen im Rahmen eines Immobilienverkaufs an, können Sie die dafür aufgewendeten Kosten von der Grundstücksgewinnsteuer abziehen.

Welche Gebühren und Steuern zieht der Verkauf meiner Immobilie nach sich?

Beim Verkauf einer Immobilie (Handänderung) halten auch der Kanton respektive kantonale Behörden die Hand auf. Zudem muss der Notar bezahlt werden – und Banken respektive andere Hypothekargeber verlangen für die vorzeitige Rückzahlung einer Hypothek mit fester Laufzeit in aller Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Wir erklären im Folgenden, welche Kosten auf Sie zukommen können, wenn Sie Ihre Liegenschaft verkaufen.

Notariatskosten

Handänderungen müssen notariell beglaubigt werden – und der Notar stellt dafür eine Rechnung. Diese orientiert sich in aller Regel an der Höhe des Verkaufspreises, ist unterschiedlich hoch wird in der Regel je zur Hälfte vom Verkäufer und vom Käufer der Immobilie bezahlt. Die entsprechenden Modalitäten müssen im Verkaufsvertrag für Ihre Immobilie schriftlich fixiert werden.

Handänderungssteuer

Zahlreiche Kantone – mit Ausnahme der Kantone AG, GL, SH, SZ, UR, ZG und ZH (Stand: Mai 2021) – verlangen zusätzlich zur Grundbuchgebühr eine Handänderungssteuer. Die Höhe dieser Abgabe ist kantonal unterschiedlich. Ebenso unterschiedlich ist die Praxis ihrer Bezahlung. Manchmal wird die Handänderungssteuer, wie die Notariats- und Grundbuchkosten, vom Verkäufer und dem Käufer je zur Hälfte bezahlt, manchmal trägt sie zur Gänze der Käufer. Daher müssen die diesbezüglichen Modalitäten zwingend im Verkaufsvertrag für Ihre Immobilie schriftlich fixiert werden.

Wichtig: Bei Verkäufen oder Eigentumsübertragungen unter Eltern und Kindern oder Pflegekindern, unter Stiefeltern und Stiefkindern, unter Schwiegereltern und Schwiegerkindern, unter Grosseltern und Grosskindern sowie unter Ehegatten wird meist keine Handänderungssteuer fällig. Detaillierte Informationen zu den in Ihrem Kanton geltenden Regelungen hinsichtlich der Handänderungssteuer erhalten Sie bei Ihrem Steueramt.

Vermögenssteuer

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen und keine Ersatzbeschaffung vornehmen, steigt durch den Gewinn aus dem Liegenschaftsverkauf (Verkaufspreis abzüglich Gebühren, Steuern und allfälliger Hypotheken-Rückzahlung) in aller Regel Ihr Vermögen an. Es lohnt sich daher, sich vorgängig beraten zu lassen, wie der Verkaufserlös optimal und steuerlich vorteilhaft genutzt werden kann.

Grundbuchgebühr

Wechselt eine Immobilie den Besitzer, verdient der Kanton mit. Alle Kantone erheben eine Grundbuchgebühr. Wie hoch diese in Ihrem Kanton ausfällt, erfahren Sie beim zuständigen Grundbuchamt. Wie die Notariatskosten orientiert sich auch die Grundbuchgebühr am Verkaufswert der Immobilie und wird im Regelfall je zur Hälfte vom Verkäufer und Käufer einer Immobilie bezahlt. Auch die diesbezüglichen Modalitäten müssen im Verkaufsvertrag für Ihre Immobilie schriftlich fixiert werden.

Grundstücksgewinnsteuer

Anstelle oder auch zusätzlich zur Handänderungssteuer erheben fast alle Kantone eine Grundstücksgewinnsteuer. Diese wird üblicherweise vom Verkäufer bezahlt. Die Höhe der Grundstücksgewinnsteuer ist kantonal und gemeindeabhängig verschieden und basiert auf zwei Faktoren: Erstens auf der Differenz zwischen dem ursprünglichen Kaufpreis und dem Verkaufspreis Ihrer Immobilie (Gewinn). Zweitens auf der Dauer, während der die Immobilie in Ihrem Besitz war (Haltedauer). Je mehr Zeit zwischen dem Kauf und dem Verkauf der Liegenschaft verstrichen ist, umso niedriger fällt die Grundstücksgewinnsteuer aus. Zudem können alle wertvermehrenden Investitionen, die Sie während der Besitzdauer vorgenommen haben, und auch die Kosten für den Verkauf der Liegenschaft (z.B. Maklergebühren) in Abzug gebracht werden.

Wichtig: Investieren Sie den Verkaufserlös Ihrer dauernd und ausschliesslich von Ihnen selbst bewohnten Liegenschaft innerhalb einer gewissen Frist in den Kauf einer anderen, mindestens gleich teuren und ebenfalls dauernd und ausschliesslich von Ihnen selbst bewohnten Immobilie in der Schweiz, wird die Grundstückgewinnsteuer nicht erhoben (sogenannte Ersatzbeschaffung). Wir empfehlen Ihnen in diesem Fall, Ihre bisherige Wohngemeinde beim Verkauf Ihrer Immobilie zu informieren, dass Sie eine Ersatzbeschaffung anstreben. So werden Sie zwar hinsichtlich der Grundstücksgewinnsteuer veranlagt, diese kann aber gleichzeitig aufgeschoben werden.

Achtung: Grundsätzlich muss der Verkäufer einer Immobilie die Grundstücksgewinnsteuer bezahlen. Tut er das nicht, beispielsweise weil er zahlungsunfähig wird, kann die Steuerbehörde ein gesetzliches Pfandrecht im Grundbuch eintragen – und den neuen Besitzer zur Kasse bitten. Daher sollte, wer eine Immobilie erwerben will, vorgängig klären, ob eventuell Zahlungen der Grundstückgewinnsteuer ausstehend sind. Zudem können Sie verlangen, dass der Verkäufer den geschuldeten Steuerbetrag beim Steueramt hinterlegen muss – oder dass Sie als Käufer die Steuer im Namen des Verkäufers bezahlen und die entsprechende Summe vom Kaufpreis zurückbehalten. Natürlich muss im Verkaufsvertrag zwingend schriftlich fixiert werden, wie die Bezahlung der Grundstücksgewinnsteuer durch den Verkäufer sichergestellt wird.

Tilgung oder Ablöse laufender Hypotheken

Wenn eine Immobilie verkauft wird, auf der aktuell noch eine Hypothek lastet, gibt es zwei mögliche Wege: Entweder Sie tilgen die noch offene Hypothek (Rückzahlung), oder sie übertragen diese an die neuen Besitzer (Ablöse). Je nach Höhe der Hypothek, deren Art und Restlaufzeit sowie der entsprechenden Konditionen kann der eine oder der andere Weg attraktiver sein – für Sie selbst, aber auch für die Käufer Ihrer Liegenschaft. Bedenken Sie, dass bei vorzeitiger Tilgung einer Festhypothek der Hypothekargeberin aller Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe des für die Restlaufzeit noch ausstehenden Hypothekarzinses verlangt. Andrerseits benötigt vermutlich auch der Käufer eine Hypothek. Eventuell erhält er diese aktuell zu einem geringeren Zinssatz als zu demjenigen, den Sie für Ihre bestehende Hypothek bezahlen. Bezahlen Sie ihm für die Ablöse einen Betrag, der höher ist als seine Ersparnis mit einer neuen Hypothek, verbucht er einen Gewinn – und Sie können die Differenz zwischen der Vorfälligkeitsentschädigung und dem Beitrag an die Ablöse sparen. Eine klassische Win-Win-Situation. Klären Sie daher vorgängig und detailliert mit Ihrer Bank, welche Kosten eine Tilgung und welche Kosten eine Ablöse verursachen würden – und halten Sie im Verkaufsvertrag Ihrer Immobilie fest, ob die Hypothek getilgt oder ob sie abgelöst wird, und zu welchen Konditionen die Ablöse erfolgt.

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